Diagnostic Technique : DTI / SRU

Dans quel cas effectuer un diagnostic Technique Immobilier ?

Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans doit obligatoirement être précédée d’un diagnostic technique immobilier.

Domaine d’application du DTI / SRU

Il porte constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, et de celui des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Afin de respecter sa finalité, il suffit que le diagnostic prescrit par l’article L. 111-6-2 du CCH soit effectué avant la 1ere vente qui, effectivement va opérer la mise en copropriété de l’immeuble.

Le diagnostic technique est porté à la connaissance de tout acquéreur lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de 3 ans à compter de la date du diagnostic. Tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat pourra également consulter ce document.

L’obligation de communiquer ce document incombe au propriétaire. Ce document est détenu par le syndic, qui remettra une copie à la demande du copropriétaire, aux frais de ce dernier. En cas de non présentation du diagnostic technique SRU lors d’une vente, la nullité de l’acte peut être invoquée et la responsabilité du notaire engagée

Objectif du Diagnostic technique immobilier

Le diagnostic technique immobilier est « technique » et suppose donc l’intervention d’un technicien du bâtiment, capable de procéder à des constatations pertinentes, de manière à orienter le choix du futur acquéreur. Par ailleurs, si le caractère « superficiel » du diagnostic empêche tous sondages destructifs ou analyses approfondies, il doit vraiment déboucher sur un « diagnostic » tout court, c'est-à-dire émettre des préconisations si nécessaire : travaux, remise en état, remise aux normes (installation électrique, gaz, eau) et tout ce qui peut concerner les différents corps d’état sur des ouvrages défaillants, voire dangereux.

Le technicien doit également noter les évolutions prévisibles et néfastes à la pérennité de l’ouvrage, si les préconisations ne sont pas suivies d’effet, et en particulier dans les œuvres vives de l’immeuble : murs porteurs fissurés, ravinement des fondations, infiltrations d’eaux pluviales en couverture ou descellement de poutres porteuses en charpente, etc…

Outre la solidité du clos et du couvert, il s’agit de contrôler l’état des canalisations collectives (amiante y compris), jointure et fuite, brisure et déboîtement,…l’état des équipements communs : ascenseur, chaudière commune (et la mise à jour de leur contrat d’entretien respectif (gaz ou fuel), y compris les cheminées et leur certificat de ramonage,..) et enfin l’état des équipements de sécurité : rampe d’escalier en parties communes, garde-corps, acrotère, en qualité de scellement et hauteur réglementaire.

Méthodologie du Diagnostic Technique Immobilier

En tout état de cause, ce diagnostic technique s’apparente à une forme d’audit. Sa fonction est de constater, de dresser un bilan ou état des lieux. Il porte sur « l’état apparent » de l’ouvrage concerné.

Le dossier de diagnostic technique ne remplace pas les états, constats et diagnostics créés à ce jour mais rempli la fonction de "check-list" de tout ce qu’il y a à fournir aux fins de l’annexer "à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente" (en cas de vente publique au cahier des charges).

Le diagnostic technique immobilier doit comporter :

• le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique, mais limité aux immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code, pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997
• l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 nouveau du Code de la construction et de l’habitation (article créé par la même ordonnance) lorsque l’immeuble ou la maison sont situés dans une zone délimitée comme "à risques"
• l’état de l’installation intérieure de gaz naturel prévu à l’article L. 134-6 du même code (article créé par la même ordonnance). La durée de validité de l’état de l’installation intérieure de gaz qui doit être joint à compter du 1er novembre 2007 à une promesse de vente ou, en son absence, à l’acte authentique de vente est de trois ans.
• l’état des risques naturels et technologiques prévu à l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret ;
• le diagnostic de performance énergétique article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Informations complémentaires

Domaine législatif

Le diagnostic technique immobilier est soumis à l’article L111-6-2 du Code de la Construction et de l’habitation (CCH), introduisant la Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU).

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