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Diagnostic Etat des lieux : copropriété
Etat des lieux
Qu’est ce qu’un état des lieux ?
L'état des lieux est un document établi entre le locatire et le propriétaire ou son représentant. Il est complété lorsque vous prenez possession du logement et lorsque vous le quittez. Il s'agit d'une annexe au contrat de location (bail), qui doit être établi en deux exemplaires, une pour chaque partie. Il doit être conservé pendant toute la durée de la location.
L'absence d'état des lieux, ou un état des lieux rédigé à la hâte, peut faire naître une bonne part des conflits entre locataires et propriétaires.
Quand établir un état des lieux ?
Lors de l'entrée dans les lieux :
Il permet de s'assurer que le propriétaire met à la disposition du locatire un logement en bon état d'usage et de réparations, comme le lui impose la loi du 6 juillet 1989. Il est préférable que l'état des lieux soit établi avant que le locataire n'installie ses meubles dans le logement, ou dans les jours qui suivent immédiatement cette installation.
L'état des lieux d'entrée vise aussi à vous permettre de faire valoir, le cas échéant, les défauts du logement ou de ses équipements qui préexistaient à l’arrivée du locataire. S'ils ne sont pas réparés par le bailleur dans les premiers temps de l’occupation du locataire, ils ne pourront être considérés comme des dégradations de la part de celui-ci ou lui être imputés au moment de son départ.
Lors du départ du logement :
Il permet au propriétaire, par comparaison avec celui établi à l'entrée dans les lieux, de déterminer quelles sont les dégradations causées au logement. Il doit prendre en compte des effets de la vétusté qui ne peuvent en aucun cas être imputés au locataire.
Ces dégradations peuvent provenir de faute d'entretien, accident, mauvais usage des locaux ou des équipements, manquements au devoir d'entretien... Il permettra au propriétaire de déterminer les travaux de remise en état qui devront éventuellement rester à la charge du locataire. Le coût pourra en être retenu sur le dépôt de garantie.
L'état des lieux d'entrée est établi essentiellement dans l'intérêt du locataire. Le Code civil prévoit qu’en absence d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.
L'état des lieux de sortie est établi dans l'intérêt du propriétaire. A défaut, le logement sera réputé avoir été restitué sans dégradation ni défaut d'entretien. Il est toujours possible d'apporter la preuve du contraire, mais ce n'est pas forcément facile et il faut la plupart du temps en passer par une expertise judiciaire coûteuse.
Comment réaliser un état des lieux ?
L'état des lieux doit être établi de manière "contradictoire", en présence du locataire et du propriétaire (ou de ses représentants), à la date convenue entre les deux.
Si l'un des deux refuse d'établir un état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier. Celui-ci convoquera locataire et propriétaire, au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d'huissier sont partagés par moitié entre locataire et propriétaire, sauf dans le cas suivant : si le recours à l'huissier a été rendu nécessaire par le refus catégorique de l'une des parties de procéder par la voie "contradictoire", et que l'autre partie est en mesure de le prouver, le coût de l'intervention est alors à la charge exclusive de la partie qui a refusé.
L'état des lieux d'entrée doit être le plus précis et complet possible, afin d'éviter tout litige à la fin de la location. Il doit décrire le logement donné en location, pièce par pièce, du sol au plafond, y compris les éléments d'équipement, placards, penderie, cheminées, éléments de cuisine équipée, etc. Il doit également être l'occasion d'un relevé des compteurs d'eau, compteur général si le logement dispose d'un branchement autonome ou compteurs divisionnaires d'eau froide et le cas échéant d'eau chaude en copropriété, si la fourniture d'eau fait partie des services collectifs de l'immeuble.
Il est également indiqué, si l'électricité est coupée, d'émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques, jusqu'à ce que vous puissiez les essayer. Lors de l'état des lieux d'entrée, un défaut de fonctionnement ou une dégradation n'ont pu être détectés ou ont été oubliés, il est toujours possible de les signaler par lettre recommandée AR dans les premières semaines d’occupation.
Sans contradiction du propriétaire, ce courrier pourra être considéré comme faisant partie de l'état des lieux. Si l'état des lieux a été établi en dehors de la période de chauffe, la loi prévoit que vous pouvez exiger, pendant le premier mois de cette période, que cet état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage (radiateurs, chaudière, ...).
